本文来源：时代财经 作者：刘新歌
2022年上半年，超180个城市出台了近500次房地产调控政策，力促房地产市场平稳运行。政策暖风下，楼市艰难爬坡。
7月15日，国家统计局发布6月70城房价数据显示，一手房和二手房价格环比上涨的城市分别为31个、21个，均比上月增加6个。
不过，楼市复苏还有一段路要走。同比来看，70个大中城市中，21个城市一手房价格上涨，12个城市二手房价格上涨，一、二手房价格同比上涨的城市分别比上月减少2个和1个。
中指研究院认为，4月以来，信贷政策持续改善以及各地高频优化楼市政策，标志着地产政策进入实质性放松阶段。对比历史周期，政策进入实质性宽松到市场企稳恢复一般需要两个季度左右，本轮市场企稳恢复尚需一定时间。
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成都房价持续领涨，三线城市岳阳领跌
6月份，31城一手房价格环比上涨，成都再次领涨全国，环比涨幅为1.3%，连续3月居涨幅榜榜首；杭州、北京、青岛、上海分列涨幅榜第2-5位，涨幅为1%、0.8%、0.6%、0.5%。同比来看，房价上涨的城市有21个，涨幅最大的五个城市依次为杭州、北京、银川、成都、西安，同比涨幅分别为6.3%、5.8%、4.7%、4.5%、4.2%。
值得一提的是，成都不仅新房涨势强劲，二手房涨幅也领先，6月环比上涨了2%。诸葛找房数据研究中心认为，成都在5月份接连发布了两次优化调控政策，从降低限购门槛、多孩家庭多购一套房、放松限售、增值税免征期“5改2”、提高公积金贷款额度等方面放松调控，释放了前几年政策严控下抑制的购房需求，因此市场提振效果颇为明显。
一手房环比下跌的有38个城市，湖南岳阳领跌全国，跌幅1.6%；湖北宜昌环比下跌1.5%，秦皇岛、北海、大理均下跌1%，位于跌幅榜第3至5名。一手房价格同比下跌的城市更多一些，达48个，其中岳阳达7.1%。
值得一提的是，一手房价格跌幅最大的岳阳于2021年8月发布了“限跌令”，是“限跌潮”中打响第一枪的城市，至今已有25城发布限跌政策，但并未挡住房价的下跌。时代财经查询发现，2021年6月至今的13个月内，除2021年11月环比上涨0.3%外，岳阳一手房价格下跌了12个月 ，跌幅不断扩大，以5、6月两个月的房价为例，其一手房环比跌幅从0.5%扩大至1.6%，同比跌幅从5.3%增至7.1%。
岳阳位于湖南省会长沙和湖北省会武汉中间，可受两个省会城市的经济发展辐射。几年前，房企下沉三四线城市的竞逐中，岳阳受到龙头房企的青睐，房价也随着龙头房企的到来一路高涨。在除长沙以外的湖南13个地级市/州里，岳阳房价遥遥领先，早在2018年2月就突破了7000元/平方米，涨幅甚至一度居全国第一。
2021年6月，某龙头房企在岳阳的三个在售项目开启大幅打折促销，2021年7月的成交均价甚至低至1月均价的69%。作为岳阳市场龙头，该房企降价也将岳阳房价带回7000元/平方米以下，为此，岳阳相关部门出台了“限跌令”。
三四线城市的楼市更需要深度激活。6月一手房环比、同比均下跌的32个城市中，三四线城市占比超65%。而一手房环比、同比均上涨的16个城市中，包括4个一线城市和10个新一线、二线城市，仅银川、赣州为三线城市。
二手房市场同样如此，涨幅位居前列的北京、广州、成都、杭州等均为一线和热点二线城市，省会城市占据绝对份额。诸葛找房认为，这部分城市将在本轮行情中领衔复苏。
热点城市将率先复苏
调控政策持续优化下，楼市或将迎来拐点。
从单月销售数据看，5月单月销售环比止跌转升，6月单月销售环比继续上升，商品房销售面积和销售金额环比分别上升65.8%、68.1%。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，上半年宽松政策效应逐步显现，叠加全国疫情好转，积累的需求开始释放，5、6月市场加速修复。但需要看到的是，虽然单月销售环比增幅持续扩大，销售规模仍不及去年同期。
在购房者置业情绪低迷、市场明显降温的背景下，房地产整体仍面临不小的挑战。
2022年1—6月份全国房地产开发投资数据显示，在住宅新开工面积同比下降35.4%、住宅竣工面积同比下降20.6%的情况下，住宅待售面积仍然增长13.5%。
这背后是楼市销售乏力。今年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%，其中住宅销售额下降31.8%。
而近日爆发的多城业主集中停贷或为下半年的销售增加压力。“烂尾楼再度成为行业关注的热点，若后续烂尾楼并未得到有效解决，或冲击7月销售数据，7月销售是否能维持单月环比上升趋势存在压力。” 王小嫱分析道。
关于下半年市场走势，中指研究院认为，市场恢复节奏依赖于宏观基本面修复程度、疫情防控效果、政策端优化力度等方面。预计下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会逐渐修复，基本面较好的部分热点城市市场或将率先进入恢复通道，进而带动全国市场情绪修复。
“乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。”
